ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA (AOC)

Cuando llega el momento de independizarse varias opciones vienen a la cabeza: ¿compro o alquilo? Sin embargo, hay otra alternativa, y es el alquiler con opción a compra. Te contamos cómo funciona y qué ventajas tiene.

Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra permite al inquilino vivir en una casa pagando mensualmente unas cuotas, como en un alquiler corriente, pero pasado un período de tiempo establecido con anterioridad, el inquilino tiene derecho a optar a comprar la vivienda.

Este tipo de contrato tiene ventajas para el arrendado, ya que al comprar la casa se descontará del precio fijado en el contrato, el total de las mensualidades pagadas o parte de ellas. La cuota de alquiler no es muy superior a la de un contrato de alquiler habitual, pero el desembolso inicial será algo mayor, ya que el inquilino debe pagar una prima. Esta dependerá del precio de venta. En ocasiones, el pago de esta prima suple el abono de una fianza. Si el alquilado abandona la casa perderá ese dinero. De esta manera el dueño de la propiedad se asegura que el arrendado tiene interés en la compra.

¿Cómo es el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato doble o mixto, en el que se incluyen cláusulas tanto del modelo de alquiler como del modelo de compraventa. Este modelo de contrato no aparece en el Código Civil, pero está aceptado y contemplado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El contrato debe incluir obligatoriamente el objeto del contrato y el precio establecido. Además, debe contener formalidades teniendo en cuenta el alquiler y la compraventa por separado. Respecto al arrendamiento ha de constar:

  • Período de tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda.
  • Período de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a compra.
  • Cantidad que el inquilino debe pagar mensualmente.
  • Quién se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda.

Atendiendo a la parte de compraventa el contrato incluirá:

  • Intención de venta del propietario de la vivienda, si el arrendado muestra interés.
  • Precio de venta de la vivienda.
  • Porcentaje de las cuotas pagadas durante el periodo de alquiler que se descontarán del precio de la vivienda.
  • Cantidad de la prima a abonar, habitualmente es un porcentaje del precio de venta de la vivienda.


¿Qué ventajas tiene el alquiler con opción a compra?

Para el inquilino:

  • Tiene derecho a vivir alquilado en la casa durante el tiempo estipulado, aunque finalmente decida no comprar la vivienda. Es decir, el propietario no puede alquilarla a terceros en ese período de tiempo.
  • Puede adquirir la vivienda en cualquier momento dentro de los plazos fijados.
  • Tiene exclusividad en la compra de la casa en el plazo establecido.
  • Puede conocer la casa antes de comprarla y saber si realmente se adapta a sus necesidades.

Para el propietario:

  • Tiene la seguridad de la venta de la casa. De no venderla, recibe la totalidad de la prima acordada previamente en el contrato.
  • Tiene ocupada la vivienda hasta el momento de la venta y mes a mes recibe una cuota.
  • Durante el tiempo que dure el contrato, tiene ventajas fiscales.
  • Tiene la certeza de que el inquilino cuidará el inmueble, puesto que podría convertirse en su futura casa.

Fiscalidad

Tenga en cuenta que la concesión de una opción de compra sobre un bien inmueble y la transmisión posterior (en su caso) de dicho bien inmueble son dos operaciones distintas:

1ª operación: se suscribe un derecho de opción de compra a cambio de un precio

2ª operación: se producirá, en su caso, la compraventa, a cambio de un precio determinado.

(* Entre ambas operaciones se produce para el arrendador la percepción de rentas por el alquiler)


Etapas e implicaciones en la declaración de la renta para el arrendador:

  1. "precio de la opción" (o "derecho de opción de compra", establecido en la formalización del contrato): produce en el concedente (arrendador) una ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRP), que al NO derivar de una tranmisión, ha de integrarse como renta general (B.I. General) (art. 45 LIRPF). Este importa ha de consignarse en el período impositivo en que tiene lugar la alteración del patrimonio (período en que se formaliza el contrato) por el efectivamente satisfecho (siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este). De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente.
  2. Rentas que percibe el arrendador por el arrendamiento. Las rentas que se perciban tienen la consideración de rendimientos de capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF).
  3. Ejercicio de la opción de compra (transmisión): Si posteriormente se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el art. 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el art. 35 de la LIRPF.
    Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, esto es, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente. El importe ha de integrarse en la renta del ahorro (B.I. Ahorro), de acuerdo con lo dispuesto en el art. 46 de la LIRPF.

→ Tenga en cuenta : Las cuantías recibidas por el arrendador en concepto de precio del derecho de opción de compra, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Etapas e implicaciones en la declaración de la renta para el arrendatario: 

1. Rentas Mensuales

Por un lado tendremos la tributación de la renta del alquiler por ITP que se liquidarán a través del modelo 600.

2. Opción a compra

El contrato de opción tributa por ITP conforme al artículo 14.2 de la Ley reguladora del ITP a razón de "las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparada a éstos". Se toma como base el importe de la prima, si ésta no existe o es inferior al 5% del precio de enta se toma el 5% como base para su cálculo.

3. Compraventa

Por último, a efectos de tributación de la compraventa del Impuesto sobre bienes inmuebles se liquidará el ITP según la CCAA, además del ITP del arrendamiento y de la opción de compra, pues de no proceder a lo anterior, podría acarrear la correspondiente comprobación administrativa.

A lo anterior, tendremos en cuenta que tanto las cantidades recibidas en conceptos de opción de compra, como de rentas por el arrendamiento hasta el ejercicio de la opción, serán descontadas del precio fijado para la transmisión de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial de la transmisión.